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Informes de mercado

Inversión inmobiliaria en Singapur: ¿aún posee valor a largo plazo?

Aunque en la actualidad han caído en desgracia, los REIT de Singapur aún podrían proporcionar a los inversores unos ingresos sostenibles a largo plazo.

22/04/2017

Globalmente, las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), se han convertido en una forma popular entre los inversores de invertir en propiedad, al mismo tiempo que reciben ingresos.

Esto es particularmente cierto en el caso de Singapur, que se ha convertido en el núcleo de los REIT en Asia desde que en 2002 fuese lanzado el primero de ellos, CapitaLand Mall Trust. Sin embargo, ahora que la Reserva Federal estadounidense está subiendo los tipos de interés, las inversiones que generan ingresos como los REIT apenas están suscitando interés.

Esto se explica generalmente porque al subir los rendimientos de la renta fija, la diferencia de rendimiento entre un bono "más seguro" y un valor de renta fija "de mayor riesgo" (normalmente denominado "diferencial de rendimiento') se estrecha y, por tanto, resulta menos atractivo.

Pero si echamos un vistazo a la rentabilidad a largo plazo y observamos a los REIT de Singapur frente al resto del mercado de renta variable, podemos ver que aún pueden resultar útiles en las carteras de los inversores en horizontes temporales más largos y para cualquiera que esté buscando una fuente de ingresos sostenible.

Patrick Brenner, jefe de inversiones multiactivo de Asia, afirma:

"Dada la ventajosa estructura tributaria que presentan los REIT, podrían ser un componente importante de una estrategia orientada a obtención de rentas. Sin embargo, es una categoría amplia y los diferentes subsectores de REIT se comportan de distinta manera en un ciclo de mercado.

Por ejemplo, los REIT con una mayor exposición al sector de los bienes de consumo básicos tienden a comportarse mejor durante una desaceleración, mientras los REIT con un sesgo hacia el sector discrecional o industrial es más probable que fluctúen de forma similar a los ciclos económicos. Por lo tanto, es importante que los inversores distingan y comprendan el verdadero riesgo de sus posiciones en REIT."

¿Cómo funcionan?

Un REIT es una empresa que posee o financia inmuebles generadores de ingresos. Las propiedades pueden adquirir diversas formas, ya sean inmuebles empresariales (oficinas) hasta comerciales (centros comerciales) o industriales (almacenes y fábricas).

Como entidad que cotiza en bolsa, se negocia como cualquier otro valor y su estructura permite a los inversores invertir en las carteras de estos tipos de propiedades a gran escala. A cambio, los inversores reciben un flujo estable de ingresos en forma de dividendos.

Estos pagos son generalmente más del 90% de los ingresos netos distribuibles del REIT. En muchos países, estos pagos pueden producirse dos veces al año, pero en muchos REIT de Singapur, los dividendos se pagan trimestralmente.

Los REIT frente al ladrillo tradicional

El instinto natural de los inversores es invertir en una propiedad. No hay duda de que hay ventajas en poseer una propiedad de forma directa, pero está comprobado que las ventajas comparativas de los REIT suelen pasarse por alto.

Estas pueden incluir la facilidad de comprar y vender un valor líquido a diario, mientras que la venta de una propiedad física puede prolongarse durante semanas o meses si se desea acceder al capital anclado a ella.

¿Por qué los inversores deberían considerar los REIT?

Esto se reduce principalmente a los beneficios a largo plazo que se pueden obtener de reinvertir los dividendos en el mercado. Utilizando el poder de la capitalización, el efecto de los dividendos sobre el rendimiento general es a menudo subestimado.

Por ejemplo, el índice de referencia FTSE ST REIT Index (FTSREI) de Singapur ha ganado un 19,7% en cinco años basándose simplemente en la rentabilidad sin dividendos frente a la ganancia del 3,2% del Straits Times Index, de carácter más general.

 

Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras y puede que no vuelvan a repetirse.

Sin embargo, si tomamos en cuenta los dividendos reinvertidos y lo observamos en términos de rentabilidad, entonces las cifras del FTSREI son mucho más elevadas, con una ganancia del 60% durante cinco años frente a un menos impresionante 19,2% de los STI (véase más abajo). El rendimiento en dividendos actual del FTSREI también se encuentra en un nivel atractivo del 6,2% frente al 3,5% de los STI.

 

 

Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras y puede que no vuelvan a repetirse.

Además, los REIT de Singapur también ofrecen un rendimiento en dividendos que aún posee un importante diferencial de rendimiento (ya mencionado anteriormente) sobre el rendimiento de su propio bono gubernamental a 10 años. Comparándolo con otros mercados de REIT a nivel mundial, en términos de rendimiento, también ha tenido una buena evolución.

 

Por supuesto, todo esto debería ir acompañado de la salvedad de que todos los REIT son diferentes y que los inversores deben centrarse no solo en el rendimiento de un REIT sino también en otra serie de factores, la mayoría de los cuales determinarán su capacidad de continuar proporcionando rentas de forma sostenible. Y como con todas las inversiones, el capital está en riesgo.

Los factores que deben tenerse en cuenta son un bajo apalancamiento (una medida de la cantidad de deuda que tiene una empresa y su futura capacidad para pagar dividendos), si ha sido capaz de acumular dividendos de forma ininterrumpida, y la solidez de sus flujos de efectivo, que le permiten mantener los dividendos sin recurrir al préstamo para financiar los pagos. Igual importancia tiene el subsector en el que opera el REIT y sus perspectivas.

¿Solución a largo plazo?

Los REIT son de hecho una estructura de inversión popular y estas entidades cotizadas existen en hasta 38 países de todo el mundo, incluidos todos los principales mercados desarrollados. Como fuente de ingresos a largo plazo, todavía podría haber motivos a favor de que los inversores consideren los REIT como parte de una cartera completa y bien equilibrada que cubra objetivos de horizontes temporales más largos.

En un reciente informe de la BBC, un estudio realizado por The Lancet sugiere que es probable que Corea del Sur sea el primer país donde la esperanza de vida supere los 90 años en 2030. Sin embargo, este repunte constante en la esperanza de vida es una tendencia mundial gracias a la disponibilidad de una mejor atención sanitaria.

Al mismo tiempo, la financiación de una jubilación cómoda se ve obstaculizada por un aumento del coste de vida y posiblemente un periodo prolongado de bajos ingresos. Esta necesidad de considerar los REIT es particularmente relevante, dado que el instinto natural de los inversores es centrarse en el bullicio del mercado a corto plazo e ignorar las necesidades de financiación a largo plazo que requiere la planificación de la jubilación.

Showbhik Kalra, jefe de productos intermedios y finales de Asia Pacífico, comenta:

"Los bienes inmuebles físicos han sido durante mucho tiempo la opción preferida por la mayoría de los inversores. Hay una creciente evidencia de que una simple asignación física al mercado inmobiliario ya no constituye la manera más eficiente de utilizar el capital desde la perspectiva de la inversión.

Para muchos inversores, una asignación física a bienes inmuebles se caracteriza a menudo por una falta de diversificación, con muchos activos en una ciudad, región, país o subsector. Además, cuando los inversores analicen sus asignaciones inmobiliarias existentes y piensen en el futuro, creemos que la liquidez será una consideración cada vez más importante. Cuestionamos las ventajas de la menor volatilidad que supone una asignación física a bienes inmuebles al no poder rescatar los fondos cuando se desea.

La composición exacta de la cartera inmobiliaria de un inversor dependerá de sus necesidades particulares. Sin embargo, creemos que con una mezcla de inmuebles físicos y cotizados, los inversores podrían disfrutar de una mayor rentabilidad a largo plazo en comparación con un enfoque inmobiliario más tradicional."

 

Información importante: Las opiniones expresadas aquí, son las de Tim Phillips, redactor de inversión, Asia, y no representan necesariamente las opiniones declaradas o reflejadas en las Comunicaciones, Estrategias o Fondos de Schroders. Este documento tiene fines informativos exclusivamente y no se considera material promocional de ningún tipo. La información aquí contenida no se entiende como oferta o solicitud de compra o venta de ningún valor o instrumento afín en este documento. No se debe depositar su confianza en las opiniones e información recogidas en el documento a la hora de tomar decisiones de inversión y/o estratégicas. La información aquí contenida se considera fiable, pero Schroders no garantiza su integridad ni su exactitud. La rentabilidad registrada en el pasado no es un indicador fiable de los resultados futuros. El precio de las acciones y los ingresos derivados de las mismas pueden tanto subir como bajar y los inversores pueden no recuperar el importe original invertido. Publicado por: Schroder Investment Management Limited, Sucursal en España. Registrada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de Empresas de Servicios de Inversión del Espacio Económico Europeo con sucursal en España con el número 6. FTSE International Limited (“FTSE”) © FTSE 2017. “FTSE®” es una marca comercial de London Stock Exchange Plc y de The Financial Times Limited y FTSE International Limited la emplea bajo licencia. Todos los derechos de los índices o calificaciones de FTSE recaen sobre FTSE o sus licenciantes. Ni FTSE ni sus licenciantes aceptan responsabilidad alguna por los posibles errores u omisiones de los índices o calificaciones de FTSE o de los datos subyacentes. No está permitido distribuir los datos de FTSE sin consentimiento expreso y por escrito de FTSE.